Ипотечными ценными бумагами могут быть. Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать

В компетенции ФЗ «Об ипотечных ЦБ» от 11.11.2003 №152-ФЗ

1. Облигация с ипотечным покрытием – облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или частично залогом ипотечного покрытия.

Ипотечное покрытие – обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга или об уплате % по кредитным договорам и договорам займа, в т.ч. удостоверенные закладными.

Ипотечные сертификаты участия

Денежные ср-ва в валюте РФ или в иностранной валюте.

Государственные ЦБ

Недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законом

Выплата % должна осуществляться не реже 1 раза в год. Это купонные облигации. Выпускать эти облигации могут кредитные орг-ии и ипотечные агенты (- специализированная ком. орг-я, которая соответствует установленным требованиям и исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требований по кредитам и приобретение закладных). Выпускаются только в виде документарных ЦБ на предъявителя или именных бездокументарных ЦБ.

2. Ипотечный сертификат участия – именная долевая инвестиционная рыночная бездокументарная ЦБ, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие; а так же право требовать надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение ден. ср-в как дохода от данной ЦБ. Не является эмиссионной ЦБ.

Владельцы несут риск неисполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

3. Закладная – в соответствии с договором об ипотеке, залогодержатель-кредитор (банк) имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны.

Использованная литература по теме:

1. Гражданский кодекс РФ

2. «О рынке ценных бумаг» ФЗ от 22.04.96 №39-ФЗ

3. «Об АО» ФЗ от 26.12.95 № 208-ФЗ

4. «Об ипотечных ценных бумагах» ФЗ от 11.11.03 № 152-ФЗ

5. «О простом и переводном векселе» от 11.03.97 №48-ФЗ

6. Галанов В А. Рынок ценных бумаг. М: Инфра-М, 2010

6. Генезис фондового рынка России: учеб. пособие для студентов вузов,Ю обучающихся по направлению 080100.62 Экономика/ Е.С. Васильев, Т.Г. Волкова, Р.А. Галиахметов.- Ижевск: изд-во ИжГТУ, 2012

7. Килячков АА, Чалдаева Л А. Рынок ценных бумаг и биржевое дело. М.: Юрайт, 2010.

Тема 8. Финансовые институты

Реализация инвестиционного спроса и предложения осуществляется финансовыми посредниками, наделенными широкими возможностями по обслуживанию инвестиционных и финансовых потребностей экономических субъектов. Такие посредники называются - финансово-кредитные институты (ФКИ) .

ФКИ - это организации, осуществляющие мобилизацию инвестиционных ресурсов домашних хозяйств и производственной сферы, с последующим их вложением на финансовых рынках в виде инвестиционного или судного капитала.

Виды ФКИ:

Коммерческие банки

Страховые компании

НПФ (негосударственные пенсионные фонды) + ПФР (пенсионный фонд России)

Инвестиционные компании

Инвестиционные фонды.

Фондовые биржи

Кредитные союзы.

Ломбарды

Отдельной группой среди ФКИ выделяются И нституты коллективного инвестирования.

При коллективном инвестировании на финансовом рынке, средства, вложенные большим количеством инвесторов, объединяются в единый пул (фонд) под управлением профессионального управляющего для их последующего инвестирования с целью получения инвестиционного дохода.

Как правило, формам коллективного инвестирования присущи следующие признаки:

Средства привлекаются путем размещения ценных бумаг или заключения договоров;

Основной деятельностью является инвестирование собранных средств в ценные бумаги и иное имущество, разрешенное законом;

Основная доля доходов от инвестирования получается в виде доходов по ценным бумагам и сделок с финансовыми активами;

Распределение полученных от инвестирования доходов между участниками схемы коллективного инвестирования в виде дивидендов, процентов и иных выплат.

Коллективное инвестирование имеет ряд преимуществ:

возможность профессионального управления;

диверсификация (разнообразие мест инвестирования с целью снижения инвестиционного риска);

снижение затрат, связанных с инвестированием;

доступ к зарубежным финансовым рынкам;

защита прав инвесторов

использование благоприятного налогового режима.

Виды коллективного инвестирования в мировой практике:

1. Корпоративное инвестирование (формы создаются в виде АО, участники фонда – акционеры. Управляющая компания работает в их интересах) – США, Люксембург

2. Трастовое (фонды создаются на основе контракта между доверительным управляющим и собственником или попечителем фонда) – Австралия, Южная Африка, Новая Зелландия, США

3. Контрактное (активы фондов принадлежат управляющей компании) – Германия, Италия, Швейцария, Япония.

К коллективным инвесторам в РФ относятся :

Инвестиционные фонды под управлением управляющих компаний

ПИФы - паевые инвестиционные фонды;

АИФы - акционерные инвестиционные фонды;

Негосударственные пенсионные фонды (НПФ);

Кредитные потребительские кооперативы граждан.

Инвестиционный фонд - находящийся в собственности АО, либо в общей долевой собственности физических или юридических лиц имущественный комплекс, пользование и распоряжение которым осуществляется УК исключительно в интересах учредителей фонда (акционеров, пайщиков). [ФЗ «Об инвестиционных фондах »]

АИФ- это ОАО, исключительным предметом деятельности которого является инвестирование имущества в ценные бумаги и иные объекты, предусмотренные законом. (недвижимость, драг.металлы, венчурные инвестиции и др.)

Не в праве осуществлять иные виды деятельности, кроме инвестиционной. Имеет лицензию. Акционерами могут являться физ. и юр. лица, кроме спецдепозитария, регистратора, оценщика и аудитора обслуживающих АИФ. Имущество АИФ подразделяется на: имущества предназначенное для инвестирования (инвестиционные активы) и имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов фонда. Активы АИФа (инвестиционные активы) передаются в доверительное управление, управляющей компанией. Акции АИФа должны быть только обыкновенными, и должны при размещении оплачиваться полностью, и только денежными средствами. Выплата дивидендов осуществляется по результатам финансового года, при наличии прибыли АИФа, т. е. если сумма чистых активов на конец года, превышает сумму чистых активов на начало года.

ПИФ- это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества переданного в доверительное управление управляющей компанией, учредителями доверительного управления (пайщиками), с условием объединения этого имущества, и имущества полученного в процессе доверительного управления. Доля в праве собственности на это имущество удостоверяется ценной бумагой - пай.

Инвестиционный пай - именная ценная бумага, удостоверяющая долю его владельца в праве собственности на имущество составляющее ПИФ. Пай дает следующие права пайщику:

Право требовать от управляющей компании надлежащего управения ПИФом;

Право на получение денежной компенсации при прекращении договора доверительного управления ПИФом со всеми пайщиками;

Право покупки или продажи пая у управляющей компании, осуществляющей управлением ПИФом или у ее агентов.

Каждый пай удостоверяет одинаковую долю и дает одинаковые права, при этом не является эмиссионой ценной бумагой, бездокументарной бумагой. Права на паи учитывает специализированный депозитарий или держатель реестра. ПИФ не является юридическим лицом, поэтому- нет налога на прибыль и других налогов юр лиц, есть только НДФЛ! Расчетная стоимость инвестиционного пая определяется путем деления СЧА (стоимость чистых активов), рассчитанной на день, не ранее дня принятия заявок, на количество инвестиционных паев ПИФа.

СЧА = Активы - обязательства ПИФа.

Расчетная цена пая = СЧА/ количествово паев.

Фактическая цена пая (покупки) = Расчетная цена + надбавка (макс 1.5%)

Фактическая цена пая (продажи) = расчетная цена - скидка (макс 3%)

Доход = (Факт цена продажи - Факт цена покупки)

Доход (если он есть) облагается НДФЛ.

Виды ПИФов.

1. В зависимости от способа подачи заявок на покупку/продажу пая фондв делятся на:

открытые

закрытые

интервальные

В открытых ПИФах у пайщика есть право в любой рабочий день требовать от управляющей компании принять заявку на продажу или покупку пая.

В интервальных ПИФах такое право существует лишь в установленные сроки, но не реже одного раза в год.

В закрытых ПИФах у пайщика отсутствует такое право.

Покупка паев осуществляется в начале, а продажа в конце срока действия ПИФа. Закрытый ПИФ имеет срок действия от 3 до 15 лет.

2. В зависимости от способа размещения денежных средств ПИФа, ПИФы бывают:

ПИФ акций

ПИФ облигаций

ПИФ смешанных инвестиций

ПИФ денежного рынка

ПИФ прямых инвестиций

ПИФ венчурных инвестиций

ПИФ фондов

Рентный ПИФ

ПИФ недвижимости

Ипотечный ПИФ

Индексный ПИФ

Кредитный ПИФ

ПИФ товарного рынка

Хедж - ПИФ

Управляющая компания (УК), осуществляющая управление активами ПИФа, не имеет права:

безвозмездно отчуждать активы ПИФа;

не имеет приобретать акции АИФа и имущество ПИФа, находящееся в доверительном управлении;

не имеет права приобретать для ПИФа имущество, находящееся в собственности данной УК;

Не имеет права приобретать ЦБ, выпущенные спецдепозитарием, регистратором, оценщиком, аудитором ПИФа;

Не имеет право использовать имущество, принадлежащее ПИФу для обеспечения выполнения собственных обязательств!!

Негосударственные пенсионные фонды (НПФ) - это особая организационно-правовая форма некоммерческой организации социального обеспечения, исключительным видом деятельности которой - является негосударственное пенсионное обеспечение участников фонда на основании договоров о негосударственном пенсионном обеспечением населения с вкладчиками фонда в пользу участников фонда, а так же осуществлением обязательного пенсионного страхования в рамках управления накопительной частью трудовой пенсии.

Видами деятельности НПФ являются:

Деятельность по негосударственному (добровольному) пенсионному обеспечению участников в соответствии с договорами негосударственного пенсионного обеспечения;

Деятельность в качестве страховщика по обязательному пенсионному страхованию в соответствии с договорами об обязательном страховом образовании;

Основным видом деятельности НПФ является негосударственное пенсионное обеспечение. Данная деятельность включает следующее:

Аккумулирование пенсионных взносов участников

Размещение и организацию размещения пенсионных резервов

Учет пенсионных обязательств в фондах

Назначение и выплату негосударственных пенсий участников фондов

Деятельность фонда в качестве страховщика по обязательному пенсионному страхованию включает в себя:

Аккумулирование средств пенсионных накоплений (накопительная часть трудовой пенсии)

Организацию инвестирования средств инвестиционных накоплений

Учет средств пенсионных накоплений застрахованных лиц

Назначение и выплату накопительной части трудовой пенсии застрахованным лицам

Субъектами

ПФР (пенсионный фонд России)

вкладчики

участники

страхователи

застрахованные лица

спец. Депозитарий

Участники отношений по негосударственному пенсионному обеспечению и обязательному пенсионному страхованию являются:

• кредитные организации

  др организации, вовлеченные в процесс размещения средств в пенсионные резервы

Терминалогия, используемая НПФ:

Вкладчик- физ или юр лицо, являющееся стороной пенсионного договора, уплачивающее пенсионные взносы в ПФР.

Страхователь- физ или юр лицо, обязанное перечислять страховые взносы на финансирование накопительной части трудовой пенсии в пользу застрахованного лица.

Участник- физ лицо, которому должны производиться или производятся выплаты негосударственной пенсии.

Застрахованное лицо - физ лицо, заключившее договор об обязательном пенсионном страховании.

Пенсионные резервы- средства для исполнения НПФ обязательств перед участниками.

Пенсионные накопления - средства для исполнения обязательств перед застрахованными лицами.

Кредитный союз - это потребительский кооператив граждан, созданный гражданами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи.

Кооперативы могут создаваться по признаку: общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или любой иной общности граждан. Число членов может быть не менее 15 и не более 2000 чел.

Основными принципами деятельности кредитных союзов являются :

добровольность вступления;

свобода выхода;

равенство прав и обязанностей всех его членов;

личное участие членов в управлении кредитным союзом;

Имущество кредитного кооператива (союза) образуется за счет паевых взносов его членов, доходов от осуществления кредитным союзам финансовой деятельности, а так же за счет спонсорских взносов и благотворительных пожертвований. Имущество принадлежит кооперативу на праве собственности.

Паевые взносы - это денежные средства, переданные членам кредитного союза, в собственность кредитного союза для осуществления его деятельности.

Личные сбережения членов потребительского кооператива, привлекаемые им, не являются собственностью его и не обременяются исполнением его обязательств.

Личные сбережения- денежные средства, переданные членом кооператива- кооперативу на основании договора для использования в соответствии с целями деятельности кредитного кооператива граждан.

Фонд финансовой взаимопомощи- денежные средства, используемые кредитным кооперативом и формируемые из собственных средств кооператива и личных сбережений его членов.

Денежные средства кредитного кооператива делятся на:

1. Фонд финансовой взаимопомощи

2. Средства, необходимые для осуществления деятельности как юр лица.

Фонд финансовой взаимопомощи используется для предоставления займов членам кооператива. Временно свободный остаток фонда финансовой взаимопомощи (не более половины фонда) может использоваться исключительно для приобретения государственных и муниципальных ценных бумаг, а так же для хранения их на депозитных счетах банка.

выдавать займы гражданам, не являющимися членами кредитного союза;

Выдавать займы юридическим лицам;

Выступать поручителем обязательств своих или третьих лиц

Вносить имущество в уставный капитал третьих лиц;

Покупать акции и ценные бумаги

Нельзя осуществлять операции на финансовых рынках за счет этих денежных средств.

Эмитировать собственные ценные бумаги.

Передача денежных средств кооператива своим членам оформляется договором займа, договор оформляется в письменной форме. Кооператив может оказывать своим членам такие услуги как:

консультационные;

заключать договоры страхования от имени и по поручения своих клиентов, но в соответствии со своим Уставом.

Члены потребительского кооператива имеют право:

пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом

участвовать в управлении к5ооперативом

передавать личные сбережения в кооператив

получать займы

получать информацию о деятельности кооператива

получать при прекращении членства в кооперативе денежную стоимость доли имущества кооператива.

Органами кредитного потребительского кооператива граждан являются:

Общее собрание членов кооператива, правление кооператива, ревизионная комиссия кооператива, директор.

Кредитная организация - юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные законом..

Банк - кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции:

Привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц,

Размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности,

Открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

К банковским операциям относятся:

1) привлечение денежных средств физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);

2) размещение привлеченных средств от своего имени и за свой счет;

3) открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц;

4) осуществление переводов денежных средств по поручению физических и юридических лиц, в том числе банков-корреспондентов, по их банковским счетам;

5) инкассация денежных средств, векселей, платежных и расчетных документов и кассовое обслуживание физических и юридических лиц;

6) купля-продажа иностранной валюты в наличной и безналичной формах;

7) привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов;

8) выдача банковских гарантий;

9) осуществление переводов денежных средств без открытия банковских счетов, в том числе электронных денежных средств (за исключением почтовых переводов).

Кредитная организация помимо перечисленных банковских операций вправе осуществлять следующие сделки:

1) выдачу поручительств за третьих лиц, предусматривающих исполнение обязательств в денежной форме;

2) приобретение права требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме;

3) доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами;

4) осуществление операций с драгоценными металлами и драгоценными камнями в соответствии с законодательством Российской Федерации;

5) предоставление в аренду физическим и юридическим лицам специальных помещений или находящихся в них сейфов для хранения документов и ценностей;

6) лизинговые операции;

7) оказание консультационных и информационных услуг.

Кредитная организация вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Все банковские операции и другие сделки осуществляются в рублях, а при наличии соответствующей лицензии Банка России - и в иностранной валюте. Правила осуществления банковских операций, в том числе правила их материально-технического обеспечения, устанавливаются Банком России в соответствии с федеральными законами.

Кредитной организации запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.

Все банковские операции можно разделить на активные и пассивные. Примеры активных и пассивных операций приведены в таблице.

Особенностью деятельности инвестиционных банков - является их ориентация на привлечение долгосрочного капитала и предоставление его путем долгосрочного кредитования, приобретения ценных бумаг и участием в учредительской деятельности других юридических лиц.

Ипотечные банки осуществляют получение и размещение средств на долгосрочной кредитной основе под залог недвижимого имущества. Особенностью привлечения средств в таком банке является выпуск ипотечных ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Трастовые банки - специализируются на осуществлении доверительного управления на основании соответствующей лицензии.

Использованная литература

ФЗ об ипотечных ценных бумагах был подписан 11 ноября 2003 года. Его суть заключается в том, что сейчас каждый человек или организация могут стать инвесторами в ипотечном жилищном фонде. Обеспечением ценных бумаг является залоговое имущество и выплачиваемые кредитные обязательства заёмщиков. Страхование рисков осуществляется крупными страховщиками.

Федеральный Закон № 152 призван не толкьо урегулировать финансовые отношения кредиторов, заемщиков и потенциальных инвесторов в рынок жилищного строительства. Этот нормативный документ разрабатывался в первую очередь для получения инструмента эффективного вложения средств из различных государственных фондов.

Так, если смотреть на опыт западных стран, то можно увидеть, до более половины средств, накопленных на пенсионное обеспечение, размещено именно в ипотечных и жилищных ценных бумагах. На сегодняшний день в нашей стране действие этого закона ограничено определёнными кругами. паевые фонда действительно размещают часть свои инвестиционных средств в ценных ипотечных бумагах. Однако в полной мере этот финансовый инструмент так и не заработал.

Сказался кризис 2015 года с резким падением номинала национальной валюты. Вкладывать средства в жилищное строительство стало не выгодно по причины высокого риска банкротства. Закон о банкротстве физических лиц толкьо усугубил риски потенциальных инвесторов.

Основные понятия ФЗ об ипотечных ценных бумагах

Для начала стоит разобраться в основных базовых понятиях, на которых построен ФЗ об ипотечных ценных бумагах. Этот нормативный документ оперирует следующими понятиями:

• под ипотечными ценными бумагами закон понимает обеспеченные залогом документы, дающие право на получение определённой прибыли в будущем;
• облигациями с преимущественно ипотечным покрытием называются ценные бумаги, которые выпускаются финансовыми кредитными организациями под залог своего портфеля ипотечных договоров с полным обеспечением залоговым недвижимым имуществом;
• жилищная облигация обеспечивается толкьо залоговыми рисками и не является документом, дающим право долевого участия в распределении кредитной прибыли;
• ипотечным агентом может быть специализированная организация, работающая в рамках выданное центральным банком России лицензии, её деятельность направлена на формирование пакетов ипотечных ценных бумаг и в посредничестве между банками и потенциальными инвесторами в жилищный рынок РФ;
• сертификат ипотечного участия также является ценной бумагой, но с ограниченным действием, так его держатель не может претендовать на распределение прибыли, получаемой от реализации залогового имущества.

Эти базовые термины лежат в основе действия федерального закона об ипотечных ценных бумагах. Оперировать ими можно толкьо в обеспечении взятых кредитором на себя обязательств. Финансирование осуществляется в рамках заключаемых инвестиционных договоров. Назначение размера выплачиваемых дивидендов проводится в ходе заседания правления кредитной организации и по согласованию с ипотечным агентом.

Что такое ипотечное покрытие?

Согласно ФЗ об ипотечных ценных бумагах все они имеют ипотечного покрытие и страхуют инвестора от возможных рисков получения убытков за счет наличия залогового имущества и кредитных обязательств заемщиков.

Что такое ипотечное покрытие в рамках описываемого федерального закона? Это могут быть объекты недвижимости, закладные, кредитные обязательства по выплате основной суммы долга и начисленных за использование финансовых средств процентов. Все, что гарантирует сохранность вложенных инвестором в ценные бумаги средств, является ипотечным покрытием. Ответственность за надежность этих средств несет банк, который выпускает ипотечные ценные бумаги. Ответственность за соблюдение законодательства в этой сфере несет ипотечный агент, обладающий специально выданной разрешительной лицензии.

Таким образом, ипотечный агент имеет возможность и непосредственную обязанность проводить полные аудиторские проверки финансовой организации и соблюдать права инвесторов в сфере сохранности вложенных финансовых средств.

Исключением из ипотечного покрытия является та сумма, которая покрывает более 80 % от оценочной стоимости залогового имущества. На практике это означает, что, если заемщик оформляет ипотечный кредит без первоначального взноса, то при включении данного актива в свой пакет ценных ипотечных бумаг, банк обязан покрывать 20 % от суммы за счет своих финансовых активов.

Договор ипотечного жилищного кредитования является ипотечным покрытием при выпуске ценных бумаг, сертификатов и облигаций. Но существует ряд требования федерального закона к оформлению данного документа:

1. в форме договора должно быть указано, что он подразумевает толкьо расчет в виде перечисления наличных или безналичных денежных средств (расчет по бартеру не предусмотрен действующим законодательством);
2. к договору ипотеки должен прилагаться полис страхования рисков повреждения и утраты приобретаемого объекта недвижимости;
3. ипотечный кредитный договор заключается на определённую сумму финансирования, она не должна превышать 80 % от оценочной стоимости покупаемого объекта недвижимости;
4. к договору прилагается акт оценки рыночной стоимости квартиры, дома, комнаты, отдельно стоящего здания коммерческого назначения;
5. обязательно оформление залоговых обязательств с получением закладной и передачей её на ответственное хранение кредитной организации, являющейся залогодержателем;
6. в договоре должно быть указано, что залогодатель не имеет права отчуждения данного имущества без соответствующего разрешения кредитора дол полного исполнения всех финансовых обязательств перед банком.

Исключению из ипотечного покрытия подлежит все недвижимое имущество, на которое не было проведено оформление страхового полиса по всем предусмотренным законом об ипотеке пунктам и рискам. Все остальные виды страхования не являются обязательными. А если заемщик не оформляет ипотечный страховой полис на объект недвижимости, то банк не имеет права включать данный договор в свой кредитный портфель и передавать его в базу ипотечных ценных бумаг. Таким образом, кредитная организация не получает возврата финансовых средств и теряет свой оборотный капитал на все время кредитования своего заемщика. Это становится законным обоснование повышения процентной ставки.

Ипотечный агент: форма организации, права и обязанности

Ипотечный агент – это специализированная организация, в права и обязанности которой входит регулирование российского рынка ценных ипотечных бумаг. Ипотечный агент может работать в правовой форме организации в виде акционерного общества открытого и закрытого типа, общества с ограниченной ответственностью. Для начала деятельности необходимо зарегистрировать юридическое лицо, оформить все требуемые разрешительные документы и получить лицензию Центрального Банка России, дающую право ведения финансовой деятельности на территории Российской Федерации.

Ипотечный агент имеет следующие права и обязанности:

• он может выкупать кредитные обязательства у банковских учреждений;
• проверять работу банка в сфере управления залоговыми активами и обеспечения сохранности ипотечного покрытия в целях соблюдения принципов ограничения рисков потенциальных инвесторов;
• после выкупа кредитных и залоговых обязательств формировать обособленный пакет инвестиционного предложения;
• привлекать заемные средства из распоряжения как физических, так и юридических лиц, находящихся на территории Российской Федерации или за её пределами;
• контролировать процесс распределения средств извлечения прибыли;
• участие в собраниях по распределению полученных дивидендов.

По-другому агент может называться специализированной ипотечной организацией. Одно из двух наименований, отображающих основную суть экономической деятельности в обязательно порядке должно включаться в формирование полного наименования.

Ипотечный агент не является полноценной коммерческой организацией и не имеет права заключения договоров с физическими лицами на возмездной (платной) основе. Любая предпринимательская деятельность, связанная с продажей сведений или передачей ценной информации, предусматривает ответственность в виде судебной ликвидации организации.

Добровольная ликвидация специализированной ипотечной организации возможна толкьо после выполнения её всех взятых на себя обязательств.

Реестр ипотечного покрытия

Каждый ипотечный агент в соответствии с федеральным законом об ипотечных ценных бумагах обязан вести полный покакает документации. реестр ипотечного покрытия – это база данных, в которую необходимо вносить все принимаемые объекты для инвестирования заемных средств.

Реестр ипотечного покрытия ведется одновременно в электронном и бумажном формате. Срок внесения полученных сведений составляет — 24 часа после получения и обработки. К сведениям из данного реестра имеют доступ контролирующие государственные органы (Центральны Банк России), кредитные организации, на балансе которых находится данное залоговое имущество, инвесторы и держатели сертификатов, облигаций.

В реестр ипотечного покрытия необходимо вносить следующие сведения:

• полный адрес расположения объекта недвижимости;
• его оценочную кадастровую и рыночную ликвидную стоимость;
• обеспечение залоговыми обязательствами;
• срок действия, заключенного ипотечного кредитного договора;
• виды страхования, примененные в отношении данного объекта недвижимости;
• потенциальный размер прибыли в годовом исчислении;
• отметка о привлечении заёмных средств рефинансирования кредита;
• оставшаяся доля, подлежащая реструктуризации за счет привлечения инвестиционных пакетов.

Все эти сведения должно предоставлять держателям ипотечных ценных бумаг по их письменному запросу. В реестр должны своевременно вноситься все сведения, касающиеся утраты залогового имущества, замены, увеличения или уменьшения его рыночной ликвидной стоимости.

Формы удостоверения прав

При выпуске облигации с ипотечным покрытием применяется специальная форма удостоверения прав её держателя. В качестве обеспечения могут выпускаться бумажные и электронные номиналы с указанием залогового покрытия и обязательств.

Основная форма обеспечения права владельца ценной бумаги – это включение его в государственный реестр. Данный реестр ведется государственными структурами. Даже при утрате бумажного и электронного варианта облигации или сертификата инвестор можно обратиться в центральный банк России с просьбой о восстановлении его юридических прав. После чего будет выдана удостоверяющая бумага. Эта справка дает возможность получать проценты и дивиденды. Также с её помощью можно заказать выпуску дубликатов с номиналами ране выпущенных облигаций и сертификатов.

Проценты и обеспечение их выплаты

После выпуска ипотечных ценных бумаг и их размещения на финансовом рынке ипотечный агент обязан производит выплаты процентов. размер доходности определяется заранее по согласованию с финансовой организацией, являющейся залогодержателем недвижимого имущества. Затем при привлечении инвестиций от юридических и физических лиц в договоре указывается дата выплаты начисленных процентов и размер доходности. на протяжение всего срока привлечения инвестиционных средств под выпуски ипотечных ценных бумаг снижение указанного процента доходности не допускается.

Выплаты не могут производиться реже одного раза в год. Иное может быть оговорено условиями договора. Но выплачивать проценты реже 1 раза в двенадцать месяцев не допускается законом о ипотечных ценных бумагах.

Обеспечение гарантированных выплат держателям облигаций и сертификатов осуществляется за счет залогового ипотечного покрытия. Каждый банк имеет средства уставного капитала. При снижении этих резервов Центральным банком инициируется отзыв лицензии и прекращение работы кредитной организации. Неснижаемость остатка собственных активов – это гарантия возможности выполнения всех обязательств банка по принятым на себя финансовым обязательствам перед инвесторами.

Эмиссия (выпуск) ипотечных ценных бумаг

Эмиссия или выпуск в оборот ипотечных ценных бумаг строго регламентирован действующей редакцией Федерального Закона. Достаточно жесткие требования предъявляются уже на этапе формирования первичного пакета предложений для потенциальных инвесторов.

В частности, стоит обратить внимание на следующие параметры:

• перед выпуском облигаций с ипотечным покрытием должен быть составлен реестр, в котором указаны все основные сведения, касающиеся залогового недвижимого имущества;
• объем выпуска ограничивается 80 % ликвидной рыночной стоимости включенного в реестр залогового имущества;
• в качестве обеспечения принимается залоговое ипотечное имущество и собственные активы банка;
• после продажи всего пакета инвестиционного предложения реестр закрывается и в него вносятся изменения толкьо в случае замены имущества или изменения его стоимости.

При выпуске облигации или ипотечного сертификата в его номинале указываются важнейшие сведения:

1. срок действия этой ценной бумаги (обычно он ограничивается сроком ипотечного кредитования, в рамках которого было получено залоговое недвижимое имущество);
2. полное наименование юридического лица или фамилия, имя и отчество физического лица, держателя ценной бумаги;
3. номинальная стоимость и находящееся в залоге ипотечное покрытие;
4. размер начисляемых и уплачиваемых держателю ежегодно процентов.
5. также при выпуске прописываются все условия обеспечения и дополнительных финансовых гарантий инвестору.

При эмиссии ипотечных ценных бумаг предпочтение в их размещении отдается при едином выкупе всего номинала. Поэтому чаще всего подобные пакеты для инвестирования попадают в руки ПИФов и иных фондов.

Требования к ипотечному покрытию

Федеральным Законом об ипотечных ценных бумагах предъявляются повышенные требования к покрытию или обеспечении. В частности, в основной массе покрытия не может содержаться объектов с низкой рыночной ликвидностью.

Именно по этой причине все банки составляют собственные требования к кредитуемым объектам недвижимости. Это связано с тем, что квартиры, расположенные, например, в ветхом жилом фонде, не обладают рыночной ликвидностью и их нельзя включить в реестр ипотечного покрытия. Соответственно, под выданные ипотечный кредит нельзя будет привлечь инвестиционные средств от сторонних вкладчиков.

Требования включают в себя и стоимость. Она должна быть менее 80 % от номинала выпускаемых облигации и сертификатов. Остальную залоговую стоимость должен компенсировать банк за счет своих собственных резервных средств.

При утрате потребительской характеристики любое имущество, входящее в реестр под выпуск ценных ипотечных бумаг, должно быть заменено аналогичным по ликвидной рыночной стоимости. Этот пункт заставляет банки действовать в случае, когда клиент выплачивает ипотеку досрочно.

В такой ситуации залоговое имущество должно быть исключено из реестра ипотечного покрытия облигаций в течение 30 дней. После этого происходит регистрация факта расторжения залогового договора в регистрационной палата и сведения вносятся в электронную базу. К этому моменту в реестре ипотечного покрытия должен появиться иной объект недвижимости, по своей ликвидной рыночной стоимости покрывающий образовавшуюся недостачу.

Второй случай – наступление страхового случая. если произошло, например, обрушение стеновых конструкций здания и объект недвижимости уничтожен, то страховая компания выплачивает банку полный размер причиненного ущерба. В такой ситуации в реестре ипотечного покрытия образуется брешь.

Оборот ипотечных облигаций и сертификатов

Существующий оборот ипотечных сертификатов и облигаций подразумевает их погашение, обращение взысканий имущественного характера, продажу и иные способы реализации, в том числе в случае банкротства эмитента.

Итак, в соответствии с ФЗ об ипотечных ценных бумагах они являются имуществом тех держателей, которые указаны в номинале и внесены в государственный реестр ценных бумаг. Соответственно, владельцы ипотечных облигаций имеют право:

• досрочно отозвать свои финансовые средства путем погашения ценной бумаги;
• с помощью последующей перепродажи облигации третьему лицу, но толкьо при содействии ипотечного агента;
• потребовать досрочного исполнения обязательств в случае банкротства эмитента.

На ипотечные сертификаты и облигации может быть обращено взыскание в пользу пострадавших лиц с целью компенсации причиненного имущественного ущерба. Обычно это делается по обращению службы судебных приставов при приложении копии судебного приказа, исполнительного листа и других правоустанавливающих форм документов.

Досрочное погашение выпущенных ипотечных облигаций и сертификатов возможно, как по требованию эмитента, так и по просьбе со стороны держателя ценной бумаги. При обнаружении существенных нарушений в работе финансового учреждения или специализированной ипотечной организации досрочное погашение ипотечных ценных бумаг может быть инициировано Центральным Банком России. Основанием для досрочного прекращения действия ипотечной ценной бумаги может стать существенное изменение структурной части реестра ипотечного покрытия.

Посмотрите основные момент Федерального Закона об ипотечных ценных бумагах в прилагаемом видео, где эксперт юрист рассказывает про все возможные сложности его реализации на практике для потенциальных инвесторов:

Изучив эту главу, вы узнаете:

• ? что такое ипотечные ценные бумаги и каковы их виды;
• ? как рынок ипотечных ценных бумаг связан с рынком ипотечных кредитов;
• ? какие модели рынков ипотечных кредитов сформировались в мировой практике и каково их влияние на рынки ипотечных ценных бумаг;
• ? на какой стадии находится российский рынок ипотечных ценных бумаг, каковы его проблемы и тенденции развития.

Понятие ипотечных ценных бумаг и их виды

Название «ипотечные ценные бумаги» говорит о том, что связаны они с ипотекой - залогом недвижимости. Термин «ипотека» появился еще в древние времена (Греция VI в. до н. э.).

Ипотека (hypotheka) - обеспечение ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

В России эти отношения регулируются двумя законами (в последней редакции): от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (последняя редакция) (далее - Закон об ипотечных ценных бумагах).

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается во владении должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Чаще всего залог недвижимого имущества возникает при ипотечном кредитовании, когда банк выдает кредит под залог приобретаемого недвижимого имущества, которое и становится предметом залога. Другим случаем ипотеки является получение кредита или займа под залог уже существующего недвижимого имущества на какие-то иные цели заемщика, не обязательно связанные с этой недвижимостью.

Должник по кредиту (займу), обеспеченному ипотекой, владеет и пользуется своим имуществом, однако распорядиться (продать, заложить) им может только с согласия кредитора (банка). Когда должник не в состоянии исполнять свои обязательства, недвижимость продается с аукциона, из полученных денежных средств удовлетворяются требования кредитора, а оставшиеся деньги возвращаются должнику. Таким образом, ипотека выступает как способ обеспечения обязательств должника и снижает риски банка-кредитора (рис. 10.1). Дополнительной защитой кредитора является страхование как самого заложенного имущества, так и жизни и здоровья должника.

Рис. 10.1.

Ипотечные ценные бумаги - долговые ценные бумаги, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по таким ценным бумагам производятся из средств, полученных по обеспечивающим кредитам.

При выдаче кредита под залог недвижимого имущества оформляется кредитный договор, который определяет отношения должника и кредитора, порядок выдачи и погашения кредита, а также договор залога, который определяет отношения залогодателя и залогодержателя, порядок пользования залогом, его ликвидации (продажи) в случае неисполнения обязательств по кредитному договору.

Закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Например, банк, который выдает ипотечный кредит, выступает кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству (по кредитному договору) и залогодержателем заложенного недвижимого имущества. Права этого банка как залогодержателя могут быть также дополнительно обеспечены закладной.

Зачем нужна закладная, если все права кредитора и залогодержателя прописаны в соответствующих договорах? Закладная - это ценная бумага, которая может обращаться на рынке, следовательно, она дает возможность банку-кредитору передать, переуступить свои права иному лицу, просто передав (продав) этому лицу закладную.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Часто это одно и то же лицо, но не обязательно. Закладная должна иметь все обязательные реквизиты, в том числе содержать все существенные условия договоров - кредитного и договора залога, поэтому иногда закладная представляет собой целую «книгу». Поскольку все права, связанные с недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации, то и выдача закладной ее первому держателю осуществляется органом, осуществившим такую регистрацию прав залогодержателя. В дальнейшем владелец закладной может передать ее другому лицу, при этом такая сделка совершается в простой письменной форме. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности, т. е. и права кредитора, и права залогодержателя.

Свойства закладной:

• ? выражает отношения долга. Однако владелец закладной при невозврате долга может получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, но не само имущество;
• ? именная бумага. Права, удостоверенные закладной, принадлежат названному в ней лицу;
• ? неэмиссионная бумага;
• ? документарная бумага. При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную тому лицу, в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса ;
• ? срочная бумага. Она имеет конкретный срок погашения, а если сумма обязательства подлежит уплате по частям - конкретные сроки (периодичность) платежей;
• ? обращающаяся ценная бумага (т. е. может существовать и вторичный рынок закладных);
• ? процентная бумага. По закладной предусмотрены выплаты процента сверх номинала, который может быть фиксированным или плавающим.

Почему же закладные не обращаются на рынке? Этому препятствуют несколько факторов:

• 1) закладная оформляется как документ, договор, состоящий из множества страниц и связанный с другими договорами (кредита, страхования жизни, страхования имущества, счета и др.);
• 2) суммы закладных, как правило, недостаточно высоки, чтобы быть привлекательными для крупных инвесторов, а мелкие инвесторы предпочитают другие активы, более понятные и менее рискованные;
• 3) процентный риск. Процент по кредиту является доходом по закладной, он фиксирован, и при колебании ставок на рынке закладная будет нести процентный риск;
• 4) риск потери стоимости имущества. Все закладные разные, оформлены на разные объекты недвижимости, стоимость которых колеблется и может быть завышена. Если цены на недвижимость упадут, некоторые заемщики могут отказаться от выплат по кредиту и отдать подешевевшее заложенное имущество обратно. Поэтому покупатель закладной с неохотой идет на риск покупки такой бумаги;
• 5) кредитный риск. В основе закладной лежит кредит, выданный заемщику. Состояние дел этого заемщика для покупателя закладной, а иногда и для самого банка-кредитора - неясный вопрос. Поэтому в случае ухудшения кредитного состояния заемщика (увольнения с работы, отсутствия доходов) возврат основной суммы кредита и процентов по ней становится маловероятным событием.

Таким образом, приобретение одной закладной - весьма рискованное и затратное мероприятие. Однако ее обращаемость позволяет конструировать финансовые продукты путем создания некоего портфеля и совмещения в нем разных активов так, чтобы снизить общий риск при сохранении доходности. На первый взгляд кажется, что такое невозможно, однако если мы рассмотрим детали, то:

• ? вместо нескольких закладных на эту сумму можно выпустить некоторое количество стандартных бумаг, тогда проблемы с приобретением пакета и сложностями договоров можно избежать;
• ? кредитный, процентный и риск потери стоимости имущества при объединении нескольких закладных снижаются, так как, например, при переоценке стоимости одного объекта может быть недооценен другой, и отказ одного из 1000 заемщиков от платежей не сильно повлияет на общий финансовый результат.

Поэтому финансовые инженеры придумали схему секьюритизации - превращения необращаемых активов в рыночные ценные бумаги.

Свойство обращаемости закладных как ценной бумаги позволяет использовать их в качестве обеспечения при эмиссии других ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или частично залогом ипотечного покрытия.

Отдельной разновидностью таких облигаций являются жилищные облигации с ипотечным покрытием - облигации с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Облигации с ипотечным покрытием можно рассматривать как облигации с залоговым обеспечением, только с особым предметом залога.

Такие облигации выпускаются с целью рефинансирования ипотечных кредитов. Банк, осуществляющий ипотечное кредитование, аккумулирует пул закладных (ипотечное покрытие) , по которым получает регулярные платежи в погашение выданных кредитов. Банк может под этот пул закладных выпустить от своего имени облигации, погашение основного долга по которым и выплата процентов будут осуществляться за счет поступлений по закладным. Банк может также передать пул закладных другому лицу (ипотечному агентству), которое уже от своего имени выпустит облигации.

Подобная схема рефинансирования ипотечных кредитов широко применяется в США, где уже в 30-е гг. XX в. начинает формироваться система государственной поддержки ипотечного кредитования, создаются специализированные организации, в том числе ипотечные агентства. В США рынок ипотечных кредитов функционирует на основе хорошо развитого рынка ипотечных облигаций, что обеспечивает рефинансирование банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

В России состав ипотечного покрытия регулируется законодательно.

Ипотечное покрытие может состоять только из обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законом.

Другими словами, ипотечное покрытие в России может состоять:

• 1) из закладных;
• 2) ипотечных сертификатов участия;
• 3) государственных ценных бумаг;
• 4) денежных средств.

Недвижимое имущество может входить в состав ипотечного покрытия только в особых случаях и на определенный срок.

Ипотечное покрытие можно рассматривать как своего рода аналог паевого инвестиционного фонда, участники которого владеют ценной бумагой, удостоверяющей их права «дольщиков» ипотечного покрытия.

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие находится в доверительном управлении, которое осуществляет либо управляющая компания, либо банк.

Облигации с ипотечным покрытием - это облигации, ценные бумаги, эмиссия которых имеет особенности по сравнению с «обычными» облигациями, в частности, эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут быть только ипотечные агенты и кредитные организации.

Ипотечный агент - это акционерное общество, единственным предметом деятельности которого может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных.

Для этого ипотечный агент может осуществлять заимствования, в том числе посредством эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников, полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, ведение бухгалтерского учета также передается специализированной организации. Никакие изменения в уставе ипотечного агента не допускаются. После погашения всех выпусков размещенных облигаций с ипотечным покрытием ипотечный агент ликвидируется.

Основным эмитентом облигаций с ипотечным покрытием в России является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое учредило для этой цели несколько специализированных акционерных обществ - ипотечных агентов, однако рынок ипотечных облигаций в России находится еще в самом начале своего развития.

• Галанов В. А., Басова А. И. Рынок ценных бумаг. М., 2006.
• Статья 17 Закона об ипотеке (залоге недвижимости).

Развитие ипотечного рынка и его способность играть активную позитивную роль в экономике во многом определяется степенью развития вторичного рынка, на котором обращаются обеспеченные ипотекой ценные бумаги.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости. Эмиссия ИЦБ производится на основе пула выданных кредитов. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами, и владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, получают большую часть этих платежей по некоторой заранее определенной схеме.

Во всем мире ипотечные ценные бумаги (далее – ИЦБ) – основной источник финансирования ипотечных кредитов. Они обладают высокой надежностью, позволяя привлекать долгосрочные ресурсы по минимальным ставкам. В большинстве развитых стран примерно 50% фондового рынка занимают именно ипотечные ценные бумаги. А есть страны, где на их долю приходится и 70%. То есть значительная часть фондового рынка может быть занята ипотечными ценными бумагами.

В странах с развитой экономикой применяется большое разнообразие ИЦБ, различающихся по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и т.п. Однако существует только два принципиальных способа распределения денежных поступлений от активов ИЦБ:

1. Платежи пересылаются владельцам ИЦБ после того, как будут произведены удержания за административное и сервисное обслуживание ИЦБ. Такие бумаги и называются «сквозными». Они составляют подавляющее большинство эмитированных в мире ИЦБ.

2. Вся эмиссия ИЦБ разделяется на несколько классов. Платежи и риски перераспределяются между этими классами в соответствии с некоторым набором правил структурирования и обслуживания.

В мировой практике для снижения кредитных рисков с ценными бумагами применяются различные меры, в частности:

• Страховка непрерывности процентных платежей ИЦБ – в случае дефолта по ипотечному кредиту из обеспечения ИЦБ страховщик начинает вместо заемщика выплачивать процентную часть вплоть до реализации залога.
• Дополнительные гарантии или страховки, предоставляемые специализированными страховыми компаниями – обязательство страховой компании покрыть 100% всех видов потерь по облигациям независимо от причины таких потерь. Часто эмиссии новых видов рыночных финансовых инструментов целиком «покрываются» страховкой, до тех пор, пока рынок не «привыкнет» к данному виду инструментов.
• Гарантированный кредит – обязательство сторонней финансовой организации (банка) выплатить полностью основную сумму долга и проценты в случае дефолта эмитента.

Несмотря на различное обеспечение ИЦБ и правила распределения денежных поступлений, большинство ИЦБ обладают следующими характеристиками:

Ø Практически во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ИЦБ, являются периодическими . Чаще период бывает месячным, реже квартальным.

Ø Платежи от пула активов состоят из двух частей: 1) процентной (плата за пользование кредитами) и 2) амортизационной (погашение кредитов). Амортизационные платежи могут быть плановыми или досрочными, полными или частичными.

Ï Плановая амортизация представляет собой постепенное погашение баланса по кредиту таким образом, что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается погашен, в отличие, скажем, от корпоративных облигаций, когда в течение всего срока обращения облигации выплачивается только купон, а баланс (номинал) погашается по окончании срока.

Ï Досрочное погашение ИЦБ отражает тот факт, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита, например, при продаже квартиры, составляющей залог по кредиту.

Характеристика российского ипотечного рынка

Несмотря на предпринимаемые правительством активные шаги по развитию ипотеки, ипотечный российский рынок до сего времени (2004-2005 гг.) находился в неразвитом состоянии, и характеризовался практически полным отсутствием вторичного рынка.

В 2005 году сумма выданных жилищных ипотечных кредитов составила около 1 млрд. долл., что меньше 1% ВВП. В США ипотечные кредиты составляют 55%, в Зап. Европе – 35% ВВП. И дело не только в бедности населения, как считают некоторые. В маленькой Латвии, далеко не самой богатой стране, суммы выданных ипотечных кредитов только за 2005 год составила 5 млрд. долл., что в 5 раз больше общероссийской ипотеки.

Одним из наиболее значительных условий для развития в России ипотеки явилось принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах» (ноябрь 2003 г.) с одобренными Думой более поздними поправками. Согласно этому закону, ипотечные ценные бумаги могут выпускаться непосредственно банками либо специально создаваемыми ипотечными агентами.

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» вводит два вида бумаг – облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Ипотечные облигации являются эмиссионными ценными бумагами, закрепляющими право владельца на возврат уплаченной суммы и получение процента, выплачиваемого не реже одного раза в год. Размер процента определен решением о выпуске этих облигаций. Эти облигации отличаются от корпоративных тем, что они обеспечены залогом ипотечного покрытия (требования о возврате основной суммы долга и уплате процентов). Благодаря этому ипотечные облигации являются бумагами с высокой степенью надежности. Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, могут объединить права по кредитам в пул и под их залог выпустить облигации, которые потом можно продавать инвесторам, в том числе и на фондовом рынке.

Порядок выпуска и обращения облигаций с ипотечным покрытием в настоящее время полностью урегулирован законодательством, и они могут успешно использоваться для рефинансирования ипотечных программ.

В отличие от облигаций, ипотечные сертификаты участия – совсем новая бумага для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм. Ипотечный сертификат участия – как прописано в законе – это ценная бумага, владелец которой является сособственником пула ипотечных кредитов. Банки участвуют в создании пула ипотечных кредитов и продают его компании, имеющей соответствующую лицензию ФСФР. После этого управляющая компания может выпускать ипотечные сертификаты участия. Каждый покупатель этой ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее «покрытие» сертификатов. Владелец этого сертификата является как бы сособственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющему органу.

Таким образом, сертификаты участия предполагают наличие доверительной собственности на жилье, которая в России пока отсутствует. Ипотечные сертификаты участия позаимствованы из американской системы. Там существует доверительная собственность – траст, означающий наличие двух собственников, между которыми распределяются полномочия. В странах континентальной Европы, включая Россию, сложилось иное понятие собственности, при котором подобное расщепление невозможно. Пока отсутствуют подзаконные нормативно-правовые акты, регулирующие порядок регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, правила ведения Реестра ипотечного покрытия, отчетность управляющего ипотечным покрытием, деятельность специализированного депозитария ипотечного покрытия, и другие. Поэтому вопрос об эмиссии этих ценных бумаг пока даже не ставится.

Существует и третий вид ипотечных ценных бумаг – закладные , которые в нашей стране уже действуют. Это не эмиссионные ценные бумаги, но они обеспечены залогом и приносят залогодержателю доход – возврат ссуды и процентов. Их продают банки, выдающие ипотечные кредиты. Выкупом закладных у банков для их рефинансирования занимается Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК).

АИЖК уже произвело три выпуска облигаций, в том числе в 2004 г. два транша: облигации А2 на сумму 1,5 млрд. руб. и А3 на сумму 2,25 млрд.руб. Общий объем выпуска облигаций в 2005 г. должен был составить 5,6 млрд. руб. Однако это не ипотечные облигации, а обычные корпоративные ценные бумаги . Отсутствие соответствующих подзаконных актов, регламентирующих порядок выпуска и обращения таких ценных бумаг, не позволил Агентству осуществить дебютный выпуск ИЦБ, который планировался на конец 2004 г. Выпуск первого транша свободно обращающихся ипотечных облигаций планируется в первом квартале 2006 года.

«Во всем мире ипотечные ценные бумаги – основной источник финансирования ипотечных кредитов. Они обладают высокой надежностью, позволяя привлекать долгосрочные ресурсы по минимальным ставкам, – отмечает начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Денис Гришухин. – У нас же сегодня банки выдают кредиты в основном за счет собственных средств. И если «коротких» денег в банковской системе сейчас даже слишком много, то «длинных» практически нет. А ипотечные кредиты выдаются, как правило, на 10-15 лет. Поэтому возможности увеличения объемов ипотечного кредитования достаточно ограничены. В этой ситуации формирование рынка ипотечных ценных бумаг становится ключевым моментом для дальнейшего развития ипотеки».

Преградой для выпуска собственных ИЦБ у коммерческих банков после принятия закона, кроме недостаточной законодательной базы, стала Инструкция Центробанка, установившая ряд нормативов, ограничивающих выход КБ на рынок ипотечных ценных бумаг. По словам представителей Центробанка, цель новой инструкции – усиление государственного контроля и надзора за специализированными ипотечными организациями, имеющими право выпускать ипотечные ценные бумаги.

В частности, новая инструкция затронула следующие нормативы:

• Норматив Н1 для банков-эмитентов ИЦБ увеличен до 14%, в то время как для остальных коммерческих банков минимум составляет 10%. Связано это с тем, что участвующие в ипотечном кредитовании банки принимают на себя более долговременные обязательства, поэтому для того чтобы компенсировать связанные с этим риски, размер покрывающего их капитала должен быть выше.
• Норматива Н17 обязывает кредитную организацию, намеревающуюся эмитировать ИЦБ, иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% капитала; этим обеспечивается введение определенной специализации для банков. То есть если банк намеревается выпускать ипотечные ценные бумаги, то эта деятельность должна быть для него одной из основных. Этот норматив, по мнению самих банкиров, вполне правомерный и адекватный.
• Норматив Н18 устанавливает минимальное соотношение величины ипотечных кредитов и объема эмиссии. Согласно нормативу Н18, объем ипотечных кредитов должен быть не меньше общего объема выпускаемых банком ипотечных ценных бумаг. Соотношение должно составлять 100%, т. е. ипотечная эмиссия не должна идти ни на какие другие цели.
• Согласно нормативу Н19 , объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Иначе говоря, если у банка обязательства перед частными вкладчиками составляют менее 50% капитала, он может выпускать облигации с ипотечным покрытием, в противном случае – не имеет права. Сделано это для того, чтобы в случае банкротства банка, когда по закону частные вкладчики имеют первоочередное право на удовлетворение требований, владельцы ипотечных ценных бумаг не потеряли свое право на залог. Норматив (Н19) – вынужденная мера, так как в российском законодательстве о банкротстве ипотечное покрытие не выводится, как принято в мировой практике, из конкурсной массы. И если банк обанкротится, то его вкладчики будут первыми в очереди претендентов на компенсацию, а владельцам ипотечных облигаций может ничего не достаться. Чтобы у банков-эмитентов объем средств вкладчиков не превышал определенных лимитов, и введен этот норматив. Аналитики полагали, что необходимость в нем отпадет сама собой, когда будут приняты поправки в законодательство о выведении ипотечного покрытия из конкурсной массы при банкротстве банка. Так и получилось.

С принятием поправок к закону «Об ипотечных ценных бумагах» удалось ликвидировать данное препятствие развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Кроме того, было снято противоречие между законом об ипотечных ценных бумагах, законом о банкротстве и другими законами, в которые также были введены поправки. Тем самым создаются правовые предпосылки для развития ипотечного рынка.

Существенными моментами принятых поправок являются следующие:

v из общей массы облигаций выделяется особый тип облигаций с ипотечным жилищным покрытием и указывается, что они должны предусматривать фиксированный в них процент;

v при банкротстве кредитной организации, осуществляющей эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, ипотечное покрытие не включается в конкурсную массу;

v закрепляется положение, согласно которому эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств между несколькими выпусками облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием, что соответствует мировой практике.

Предполагается, что эти меры позволят обеспечить восполнение пробелов в действующем законодательстве и предоставят участникам рынка возможность выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Благодаря принятию указанных поправок, будут созданы предпосылки для удовлетворения спроса различных групп инвесторов и, как следствие, благоприятный режим для рефинансирования ипотечных кредитов.

Приходится признать, что отечественный рынок ценных бумаг находится в зачаточном состоянии. Большинство наших граждан слыхом не слыхивали ни о каких бумагах, а уж об ипотечных – и тем более.

Это заморское чудо появилось в наших краях после формирования института недвижимости и, собственно, ипотеки.

Ипотечная облигация – это право требования по ипотечному кредиту, которое передается банком, и погашается по мере возврата долга заемщиком. Ее высокая надежность гарантируется залоговой недвижимостью.

К сожалению, из-за несовершенства законодательной базы этот высоколиквидный инвестиционный инструмент пока не так популярен у нас, как в развитых странах.

Подробнее об особенностях и преимуществах его использования на практике — читайте в статье.

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой механизм инвестирования средств. Их владельцы могут зарабатывать на изменении цен на недвижимость, на основании которой были выпущены эти ценные бумаги. На сегодняшний день ИЦБ являются одними из самых востребованных финансовых инструментов на финансовых рынках многих стран. Инвесторы получают гарантированный доход от динамики роста цен на квартиры и другое жилье.

За последнее время цены в РФ на недвижимые объекты поднялись от 30 до 50% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее, что такое ИЦБ, какие бывают виды и условия по ним.

Что это такое

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму.

Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку он обеспечен реальной недвижимостью. Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов.

Если взять последние годы, то рост достиг 50%. Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм. Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития. Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка.

Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят. Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно.